Quelle est la fiscalité immobilière au Maroc?

L’achat d’un bien immobilier au Maroc est une réelle opportunité pour les étrangers, ou les marocains résidant à l’étranger, de réaliser une transaction immobilière avantageuse. Mais, comme dans tous les pays, les biens immobiliers sont soumis à des taxes. Si vous êtes français, la convention fiscale entre le Maroc et la France stipule que les impôts liés à un bien immobilier doivent être payés dans le pays où ils sont situés, que ces impôts soient liés aux revenus fonciers, aux plus-values réalisées lors de la revente ou simplement aux taxes applicables dans le pays. Ainsi, avant de vous engager dans l’achat d’un bien immobilier au Maroc, voici une présentation des principaux impôts dont vous aurez à vous acquitter. Dans cet article, nous ne traiterons pas des droits d’enregistrement lors de l’achat du bien. Ces derniers feront prochainement l’objet d’un billet à part entière.
La taxe urbaine
Certains la comparent à la taxe foncière française. Il s’agit d’un impôt qui s’applique à toutes les habitations, qu’elles soient principales ou secondaires. Son taux varie en fonction de la valeur locative du bien immobilier. Au maximum, il est de 30 %. La valeur locative d’un bien est déterminée par la commission de recensement et est réévaluée de 2 % tous les 5 ans.
La loi marocaine prévoit des exceptions au paiement de la taxe urbaine. Ainsi, sont exemptées de cette taxe les constructions neuves pendant une durée de 5 ans. Cette exemption court également pour les extensions habitables.
Un abattement fiscal de 75 % est également prévu pour les marocains qui résident à l’étranger.
La taxe d’édilité
Il s’agit d’une taxe des services communaux qui peut s’apparenter à la taxe d’habitation française. Mais celle-ci est due par le propriétaire. Elle peut être mise à la charge du locataire par voie contractuelle.
L’assiette de la taxe d’édilité est la même que celle de la taxe urbaine, à savoir la valeur locative du bien immobilier. Le taux appliqué est de 10 % en zone urbaine et de 6,5 % en zone périphérique.
Un abattement de 75 % est accordé pour les biens immobiliers occupés à titre gratuit et en tant qu’habitation principale par la famille proche du propriétaire. Il est également appliqué aux marocains résidant à l’étranger dès lors que le bien immobilier en question est utilisé en tant que résidence principale.
Les impôts sur les revenus fonciers
Afin de rentabiliser votre investissement immobilier au Maroc, vous pouvez légitimement être tenté de le mettre en location. Cela va donc vous générer des revenus fonciers qui sont soumis à l’impôt au Maroc. Pour rappel, la convention fiscale entre la France et le Maroc indique que les impôts sont dus dans le pays où le bien immobilier est situé.
Auparavant l’assiette de cet impôt était calculée à partir de la somme des loyers bruts perçus durant l’année et obtenue après application d’un abattement de 40 %. La loi de finances de 2019 a modifié le régime des impôts fonciers marocains.
Depuis le 1er janvier 2019, le revenu brut imposable, c’est-à-dire l’assiette de cet impôt, est obtenu à partir de la somme des loyers bruts perçus à laquelle on ajoute les dépenses incombant au propriétaire mais mises à la charge du locataire (comme la prime d’assurance incendie par exemple) et on enlève les charges payées par le propriétaire (telles que les frais de syndic, la rémunération du concierge, etc.). Ce nouveau mode de calcul se veut donc plus proche de la réalité et rend donc l’abattement de 40 % sans objet. Celui-ci n’a donc plus cours.
Dès que le revenu brut imposable est inférieur à 30 000 dirhams, le propriétaire est exonéré de cet impôt foncier. Au-delà, le taux d’imposition est de 10 % pour les revenus fonciers inférieurs à 120 000 dirhams et de 15 % pour les revenus fonciers égaux ou supérieurs à 120 000 dirhams.
La taxe sur les plus-values immobilières
Le TPI (ou taxe sur le profit immobilier) s’applique sur les plus-values réalisées lors de la revente d’un bien immobilier. Son taux est généralement de 20 % mais il peut monter jusqu’à 30 % pour les terrains non bâtis en zone urbaine.
Comment sont taxées les plus-values à la revente d’un bien ?
La vente d’un bien immobilier au Maroc est souvent l’occasion de réaliser de belles plus-values. Se pose alors la question de la taxation de ces plus-values immobilières. Que l’on soit résident marocain, MRE (marocain résidant à l’étranger) ou non-résident, un même impôt s’applique : le TPI ou taxe sur le profit immobilier. Il concerne aussi bien la vente d’une villa que celle d’un appartement, d’un local commercial ou même d’un terrain. La nature du bien impacte seulement le taux d’imposition appliqué aux plus-values immobilières.
Taxation des plus-values immobilières au Maroc : comment est calculée la taxe sur le profit immobilier ?
Cet impôt ne s’applique pas au prix de vente mais à la plus-value réalisée par le vendeur lors de cette transaction immobilière. Pour calculer cette dernière, on ne se contente heureusement pas de soustraire le prix d’achat au prix de vente. D’autres éléments interviennent afin de prendre en compte l’ensemble des frais et des dépenses auxquels le vendeur a été confronté depuis son achat.
Il convient donc d’ajouter au prix d’achat initial :
Un forfait de 15 % qui correspond aux frais d’acquisition, à savoir les frais d’agence, de conservation foncière, de notaire, d’enregistrement, etc. Il est possible que le montant total de ces frais dépasse la somme forfaitaire de 15 %. Le supplément peut être pris en compte dès lors que le vendeur est capable de fournir des justificatifs ;
Les intérêts du crédit immobilier ;
Les dépenses d’entretien et de réparation du bien immobilier sur présentation des factures.
De plus, le prix d’acquisition est également indexé à l’évolution du coût de la vie. Il lui est donc appliqué un coefficient de correction qui est officiellement annoncé chaque année par le ministère des Finances marocain.
La plus-value s’obtient donc en soustrayant du prix de vente le prix d’achat augmenté des 3 points précités et réévalué à l’aide du coefficient de correction.
Quel est le taux d’imposition appliqué aux plus-values immobilières au Maroc ?
Le TPI a un taux généralement de 20%. C’est le cas pour la vente de biens dits immeubles (appartements, villas, riads, etc.) et de terrains agricoles. Ce taux monte à 30 % pour les terrains non bâtis en zone urbaine lorsqu’il s’agit de leur première vente.
Peut-on être exonéré de la TPI ?
Il existe des conditions d’exonération de la TPI. Mais celles-ci ont été récemment modifiées par la loi de finances 2019. Voici donc les cas dans lesquels il est aujourd’hui possible d’être exonéré de la taxation sur les plus-values immobilières :
La vente a lieu entre deux conjoints ou entre des ascendants et des descendants d’une même famille ;
Le bien immobilier vendu était la résidence principale du vendeur pendant au moins 6 ans (4 ans si c’est un logement social).
C’est cette dernière situation qui a fait l’objet de changements en janvier 2019. Auparavant l’exonération était totale dès lors que le vendeur avait effectivement utilisé le bien immobilier comme résidence principale durant les 6 années qui précédaient la vente. Une tolérance d’un an lui était accordée, en ce sens qu’il pouvait quitter la résidence dans l’année qui précédait la vente sans que cela ne remette en cause la qualité de résidence principale.
Aujourd’hui, cette exonération n’est plus totale. Dès lors que le prix de vente du bien est supérieur à 4 000 000 dhs, le fait qu’il ait servi de résidence principale pendant 6 ans ne permet plus d’être exonéré de la TPI. Une cotisation minimale s’applique. Elle est de 3 % du prix de vente. Le montant de cette cotisation minimale est alors comparé à celui de la TPI. Le vendeur doit payer la somme la plus élevée des deux.
A savoir : les MRE peuvent aussi bénéficier de cette disposition si le bien immobilier vendu est leur résidence principale ou celle d’un membre de leur famille qu’ils hébergent à titre gratuit.